Emlak Danışmanlarının Sahada En Sık Karşılaştığı 5 Hukuki Sorun ve Alınabilecek Önlemler

CEESS Global | Emlak Sektöründe Güvenin ve Bilginin Adresi

Gayrimenkul sektörü, birçok disiplini bir araya getiren, geniş bilgi ve sorumluluk alanına sahip bir mesleki zemine sahiptir. Emlak danışmanları sahada çalışırken yalnızca satış ya da kiralama süreçlerini değil; aynı zamanda hukuki, idari ve etik boyutları da yönetmek durumundadır. Ancak ne yazık ki pek çok danışman, bazı temel hukuki konularda yeterince donanımlı olmadığında çeşitli mağduriyetler yaşayabiliyor.

İşte sahada en sık karşılaşılan 5 temel hukuki sorun ve alınabilecek önlemler:

Hatalı veya Eksik Yetki Sözleşmesi

Emlak danışmanının portföy üzerindeki yasal temsil yetkisi, yalnızca geçerli bir yetki sözleşmesi ile mümkündür. Ancak uygulamada hâlâ sözlü anlaşmalarla işlem yapılmakta veya eksik, imzasız, belirsiz sözleşmeler düzenlenmektedir.

Neden Risklidir?

• Müşteri cayabilir, başka danışmanlarla çalışabilir.

• Mahkemeye taşınan alacak davalarında delil niteliği taşımaz.

• Danışmanın hakları korunamaz.

Çözüm Önerimiz:

• Mutlaka yazılı ve taraflarca imzalanmış tek yetkili sözleşme kullanılmalıdır.

• Sözleşmeye portföyün detaylı tanımı, süresi, hizmet kapsamı ve fesih şartları net biçimde yazılmalıdır.

• Dijital imza sistemleri de tercih edilebilir.

Hizmet Bedeli Tahsilatında Yaşanan Problemler

Hizmet bedeli, emlak danışmanlarının temel gelir kaynağıdır. Ancak bazı durumlarda danışmanlar, emek verdikleri dosya üzerinden herhangi bir ücret tahsil edememektedir.

Başlıca Sebepler:

• Sözlü anlaşma yapılması

• Hizmet bedelinin yazılı sözleşmede belirtilmemesi

• Alıcının danışman üzerinden değil, mülk sahibiyle doğrudan işlem yapması

Çözüm Önerimiz:

• Hizmet bedelinin oranı ve ödeme şekli yetki sözleşmesinde ve satış-kira protokolünde açıkça belirtilmelidir.

• Alıcı veya kiracı tarafla da ayrıca hizmet sözleşmesi yapılabilir.

• Tahsilat sürecinde noter onaylı belgeler, banka dekontları gibi yazılı deliller oluşturulmalıdır.

Gerçeğe Aykırı Bilgi veya Eksik Beyan

Bazı emlak danışmanları, portföyün dikkat çekmesini sağlamak amacıyla ilanlarda abartılı ya da yanlış bilgiler paylaşabiliyor. Bu durum ciddi hukuki sonuçlara yol açabilir.

Doğabilecek Sorunlar:

• Tüketici şikâyeti ve dava açılması

• TTK ve Tüketici Kanunu kapsamında cezai yaptırımlar

• Marka güveninin zedelenmesi

Çözüm Önerimiz:

• İlanda kullanılan her bilgi, resmi belge veya yerinde yapılan keşifle doğrulanmalıdır.

• Tapu, imar durumu, iskan gibi belgeler ilan öncesi mutlaka incelenmelidir.

• Dürüst ve şeffaf ilan dili kullanılmalı, gizleme değil açıklık esas alınmalıdır.

Tapu ve Resmî İşlemlerde Bilgi Eksikliği

Danışmanlar tapu devir sürecinde bazen mülkiyetle ilgili kritik engelleri geç fark edebiliyor. Özellikle ipotek, şerh, haciz, veraset intikali gibi unsurlar satışın gecikmesine veya iptaline neden olabiliyor.

Danışmanlar Bu Süreçte Ne Yapmalı?

• TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) üzerinden detaylı sorgulama yapılmalı

• Vekaletle işlem yapılacaksa noter onaylı ve tapu için uygun kapsamda vekaletname alınmalı

• Satış öncesi tüm belgeler (tapu, kimlik, yapı kullanım izin belgesi, vergi borç durumu vb.) kontrol edilmelidir

Gerekirse uzman bir hukuk danışmanından destek alınmalı, özellikle miras ve ortaklı gayrimenkuller gibi karmaşık durumlarda.

Kira Sözleşmelerinde Yaşanan Anlaşmazlıklar

Kira sözleşmelerinde standart metinler kullanmak, çoğu zaman sorunların çıkış noktasıdır. Her mülkün ve her kiracının durumu farklı olduğundan, detaylara göre özelleştirilmiş sözleşmeler yapılmalıdır.

En Çok Karşılaşılan Sorunlar:

• Tahliye süreci anlaşmazlıkları

• Depozito iadesi krizleri

• Kira artış oranları ve ödeme tarihleriyle ilgili ihtilaflar

Çözüm Önerimiz:

• Her kira sözleşmesi mülke özel hazırlanmalıdır.

• Sözleşmede tahliye koşulları, depozito iadesi, zam oranı gibi maddeler açıkça belirtilmelidir.

• Tarafların kimlik bilgileri, iletişim detayları ve ödeme yöntemleri net şekilde yazılmalıdır.

Gayrimenkul danışmanlığı sadece satış veya kiralama değil; aynı zamanda hukuki sorumlulukları doğru yönetebilme becerisidir. CEESS Global olarak biz, tüm danışmanlarımızın hukuki süreçlere hakim olmasını, belgelerle ve şeffaflıkla çalışmasını bir ilke olarak benimsiyoruz.

Hataları önlemek, itibarınızı korumak ve müşterilerinize daha güvenli hizmet sunmak için bu temel hukuki prensiplere mutlaka dikkat edin.